當(dāng)我們認識一個小鎮(zhèn)時就會形成三個概念，第一個概念就是具象，它指的是我們進入小鎮(zhèn)后的所見所聞；第二個概念是印象，它指的是當(dāng)我們離開小鎮(zhèn)后，在腦海里沉淀下來的東西，比如：酒店的熱水好用，或者古鎮(zhèn)上某個小吃很美味，但是真正能指導(dǎo)我們實踐的就是抽象的那一部分。
今天的分享主要從三個方面進行，第一個方面是小鎮(zhèn)的前世，第二個方面是小鎮(zhèn)的今生，第三個方面是小鎮(zhèn)的實戰(zhàn)方法論。
清華大學(xué)校長梅貽琦老師說過：“所謂大學(xué)者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也。”所以，新型城鎮(zhèn)化的核心是人，特色小鎮(zhèn)的核心應(yīng)該是特色人才。
文旅小鎮(zhèn)的前世
1、特色小鎮(zhèn)什么時候火起來的
提到文旅小鎮(zhèn)始終繞不過特色小鎮(zhèn)，那讓我們來看看特色小鎮(zhèn)是什么時候開始火的？特色小鎮(zhèn)真正火起來的時間是2016年2月25日的上午，這一天上午，國家發(fā)改委發(fā)了一個新聞發(fā)布會，發(fā)布會的主題是貫徹國務(wù)院電視電話會議精神，并就云棲小鎮(zhèn)、舊州鎮(zhèn)各自特色，統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)等問題，回答了與會記者的提問。從那一天起，特色小鎮(zhèn)就火了起來。
在這個會議中，其主題是貫徹國務(wù)院電視電話會議精神，其中國務(wù)院電視電話會議精神就是指，2016年2月23日，國務(wù)院召開的深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)電視電話會議。所以我們要清楚認識到：特色小鎮(zhèn)是從新型城鎮(zhèn)化這條線上來的，新型城鎮(zhèn)化一直特別強調(diào)人的概念，所以可想而知，特色小鎮(zhèn)的核心也是人。
但是特色小鎮(zhèn)的核心與新型城鎮(zhèn)化的核心還是有區(qū)別的，在我的理解中，特色小鎮(zhèn)的核心是什么呢？人類學(xué)家馬林諾夫斯基曾所說：“人是一個制造工具，使用工具的動物；一個在團體中能夠傳達交通的社員；一個傳統(tǒng)綿續(xù)的保證者；一個充為合作團體中的勞作單位；一個留戀著過去和希望著將來的怪物；最后，靠著分工合作和預(yù)先準備所獲得的閑暇和機會，他又享受著色、形、聲等所造成的美感�！钡俏腋淤澩氖乔迦A大學(xué)梅貽琦老師所說的話。
下面講兩個案例即在2016年2月25號上午會議中所提到的兩個小鎮(zhèn)，云棲小鎮(zhèn)和舊州鎮(zhèn)，為什么專門講云棲小鎮(zhèn)？因為云棲小鎮(zhèn)曾經(jīng)是國家發(fā)改委重點提到的小鎮(zhèn)。
2、小鎮(zhèn)案例分析
云棲小鎮(zhèn)位于杭州市西湖區(qū)，是一個云計算產(chǎn)業(yè)生態(tài)聚集地，這個小鎮(zhèn)在剛成立的時候叫做云計算產(chǎn)業(yè)園，直到2012年才改名為特色小鎮(zhèn)。從這個小鎮(zhèn)我們也能看出，特色小鎮(zhèn)的雛形是先有的項目，才有的名字。
另外，浙江提出的特色小鎮(zhèn)與國家提出的特色小鎮(zhèn)之間是有一定的區(qū)別的，通過圖表可以看出：浙江在特色小鎮(zhèn)的范圍、投資、標準等方面的內(nèi)容都比較詳細，而國家的則相對比較籠統(tǒng)。
然后，我們再來看一下2016年2月25號上午會議中提到的第二個特色小鎮(zhèn)——舊州鎮(zhèn)
舊州鎮(zhèn)擁有著地理優(yōu)勢，并且它享有很多“頭銜”，如：全國第一批建制鎮(zhèn)示范試點鎮(zhèn)，中國歷史文化名鎮(zhèn)、國家4A級生態(tài)文化旅游小鎮(zhèn)。另外，通過“逐步行程舊州、天龍、云峰大屯堡旅游圈，著力打造文化生態(tài)旅游古鎮(zhèn)。”這一句話，我們可以判斷出，這個小鎮(zhèn)做的是旅游圈集散。
3、小鎮(zhèn)形成因素及狀況分析
我認為，就現(xiàn)在我們看到的所有文旅小鎮(zhèn)以及古城古鎮(zhèn)的形成主要有四種因素。第一種是政治因素，比如：沈陽故宮；第二種是戰(zhàn)爭因素，如：北京永寧古鎮(zhèn)；第三種就是交通因素，如：廣州的珠璣古街；第四個就是經(jīng)濟因素，如：禹州的神垕古鎮(zhèn)。
那么這些古鎮(zhèn)現(xiàn)在是什么情況呢？
第一種，在城里的古鎮(zhèn)多體量不大，如：成都的寬窄巷子，因為它在城里周邊的拆遷成本很高，所以即使在城里這種古鎮(zhèn)商業(yè)很好，但是體量無法做大。
第二種，就是緊鄰城市區(qū)的，如：秦皇島的山海關(guān)古城，這種項目緊鄰城市，方便游客導(dǎo)入，并且往往交通體系也比較方便。
第三種就是城郊的古鎮(zhèn)，如：遂寧的龍鳳古城，龍鳳古城離城區(qū)可能有個十公里左右的距離，這些古鎮(zhèn)在做項目的時候，會和一些高品質(zhì)的度假型產(chǎn)品合作，并且會平衡好兩者之間的關(guān)系。
第四種就是離城市比較遠的古鎮(zhèn)，這種古鎮(zhèn)在做的時候就會植入很多客棧，如：離城的下司古鎮(zhèn)。
4、小鎮(zhèn)商業(yè)邏輯
下面，我們來看一下這些古鎮(zhèn)項目現(xiàn)狀如何？他們的商業(yè)邏輯是怎樣的？因為通過商業(yè)邏輯能導(dǎo)出盈利模式，通過盈利模式能導(dǎo)出了商業(yè)模式。
第一種，整體形態(tài)比較完整的古鎮(zhèn)，如：大理古城，在這類古鎮(zhèn)中，一般都是采取整體收門票的形式。
第二類屬于留存建筑比較多的，如：正定的古鎮(zhèn)，正定古鎮(zhèn)有很多古建筑，雖然整個正定古城是不收門票，但是它每個景點單收門票，正定的古建筑保存十分完整，所以經(jīng)典八七版的紅樓夢就選在這里進行拍攝。
第三種是建筑星點留存的，比如：蕪湖的項目，此項目周邊有幾百畝地，幾乎建筑全部拆掉了，只留下部分建筑，這些留下來的建筑是為了和新開發(fā)的古鎮(zhèn)聯(lián)合在一起，以此使老的建筑和新的建筑融為一體。
第四類是文化故事流傳，如：新疆的樓蘭古城，因為當(dāng)時水改道了，所以之前的古城也就沒有了，但是當(dāng)我們?nèi)タ催@種“古城”，和政府進行對接的時候，政府就會和你講故事。
正如王羲之所說“虛談廢務(wù)，浮文妨要，恐非當(dāng)今所宜”做事情不僅要提方法，還要提解決問題的思路，這和毛澤東說的有些類似，“我們不但要提出任務(wù)，而且要解決完成任務(wù)的方法向題。我們的任務(wù)是過河，但是沒有橋或沒有船就不能過。不解決橋或船的問題，過河就是一句空話。不解決方法問題，任務(wù)也只是瞎說一頓�！毕旅嫖覀兙蛠硖峤鉀Q方法問題。
文旅小鎮(zhèn)的今生
正如《管仲· 乘馬》所說：因天材，就地利，故城郭不必中規(guī)矩，道路不必中準繩，因此在做小鎮(zhèn)時也要因地制宜。
首先，我們來看一下中國這些古鎮(zhèn)成長的豐碑，這些豐碑主要有四個階段。
第一個階段就是風(fēng)水格局的確定。這里面的學(xué)問會涉及到好幾本書，我們在做建筑最常用的一本書就是《周禮·考工記》，這里面會提到“國中九經(jīng)九緯， 經(jīng)涂九軌。左祖右社，面朝后市”等，這一本書的內(nèi)容會用到古建筑中，如北京故宮就是這種模式。
《周易》說提“九五，飛龍在天，利見大人。飛龍在天，大人造也�！边@里面的內(nèi)容除了用之于建筑，還會用之于建筑的取名，像故宮中的很多建筑，如：乾清宮、太和殿等這些都是從周易里面取的名字。
另外，《吳子兵法》所提的“左青龍，右白虎，前朱雀，后玄武”所講的就是一個建筑左邊要有水、右邊有路、前面要有廣場、后面有靠山。
下面我們可以來看看大明宮，大明宮的重點是玄武門，因為皇城沒有放在正中間，然后玄武門放在最北面，這也助力了當(dāng)時著名的歷史事件——玄武門事變，如果皇城放在中間，也許李世民就殺不進去，所以歷史事件和建筑特點之間也會有聯(lián)系。
第二階段是四合院，下面我來講一些四合院的建筑，四合院中的建筑分為東廂房和西廂房，東廂房是男孩子住，西廂房是女孩子住，在四合院建筑中也會有很多風(fēng)水故事，比如石榴代表子孫多，核桃代表四合院的主人身體健康。
第三個階段是磚的廣泛使用。什么是磚的廣泛使用呢？那就是明朝之前，磚在中國建筑上，只用兩個地方，一個是墳?zāi)梗硗庖粋�就是塔上，但很少用于建筑上面。
磚真正用于建筑上面是從明代開始的，所以我們看到的都是明長城，一是因為區(qū)位問題，二則是因為磚的問題。
第四個階段是鋼筋水泥玻璃的使用。因為有了鋼筋水泥玻璃，所以整個建筑就不一樣了，比如：上海的新天地，另外因為玻璃的使用，也會營造很好的商業(yè)氛圍，如：成都的太古里。
另外，文化旅游古鎮(zhèn)開發(fā)模式會有項目開發(fā)、項目運營、實現(xiàn)共贏三個階段。即先通過跟政府溝通，解決政府的訴求，然后做整體古鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)，最后在運營階段，通過旅游運營、商業(yè)運營和商鋪之間的相互滋養(yǎng)和促進，最后將一個4A景區(qū)根據(jù)規(guī)模確定為5A景區(qū)。
下面我講一下國發(fā)〔2014〕62號的文件，我之所以講這個文件，是因為有很多項目為了獲得福利而向特色小鎮(zhèn)靠攏，這個文件做了幾個規(guī)定：統(tǒng)一稅收政策制定權(quán)限、規(guī)范非稅等收入管理、嚴格財政支出管理。
這個政策出臺之后引起企業(yè)的擔(dān)心，為了消除企業(yè)這種擔(dān)心，國家又出臺了一個文件——國發(fā)〔2015〕25號。得益于國家政策的支持，彝人古鎮(zhèn)也取得很大的成就，并吸引了一批又有一批的領(lǐng)導(dǎo)前來視察。
文旅小鎮(zhèn)實戰(zhàn)方法論
1、時代在不斷的更新迭代
首先要說一個概念“茍日新，日日新，又日新”，以前，我國社會的主要矛盾是人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾。而現(xiàn)階段，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。
這個矛盾的變化就體現(xiàn)了社會在不斷的進步，任何項目都要緊跟著時代的步伐進行不斷的更新迭代，當(dāng)然，文旅項目也不例外。
天雨雖寬不潤無根之草，佛法雖廣不度無緣之人，在做文旅項目時，要緊跟時代的步伐，多研究國家政策，以獲得更多的扶持，但是其自身的項目也要具有一定的可實施性，否則就在做無用功。
如何根據(jù)國家的政策來做事呢？我們可以看一個棚改的項目，這個項目可能會涉及到一些拆遷，但是因為政府支持，所以資金成本比較低。
但現(xiàn)在棚改也在調(diào)整，原來的棚改好多是做安置房，后來，因為前兩年三四線城市的庫存很大，國家就做貨幣補償，但這兩年貨幣補償又出了一些新的問題，貨幣補償以后，城市的房價給炒上去，準備好了的拆遷資金可能就不夠了，就需要投入更多的資金，那整個資本市場的資金會更多。
2、PPP模式嫁接
第二個就PPP的模式。我認為很多PPP項目可能就是一種變種的BT模式，因為有些項目無論是否盈利，都是需要政府去兜底的，所以就變成了變相的BT項目。
最后，2017年，國家就連續(xù)出了好幾個文件，其中有一個文件明確規(guī)定：不得以任何方式承諾回購社會資本方的投資本金；以及嚴禁將建設(shè)工程作為政府購買服務(wù)項目，嚴禁將金融機構(gòu)融資公司等提供的融資行為，納入政府購買服務(wù)范圍，所以最后很多平臺公司的融資就不是很好。
3、資本瓶頸
資本瓶頸多與企業(yè)融資有關(guān)，很多項目的成功與否都與融資有關(guān)，有些民營企業(yè)融資如果大概要10%，而另外一個企業(yè)融資要3%，那這個時候在融資方面就會有很多的差距，這些拿到相對便宜錢的企業(yè)就會擴大規(guī)模繼續(xù)生產(chǎn)，購買土地，在整個資本市場上的資金就會更多，以至于在2016年房價的大量上漲。
4、其它方面
在做很多項目時，有的時候會面臨商住房和普通住房的問題，會涉及他們之間的生活費用、買房費用、戶型、交易費用等等。還有一些項目會在郊區(qū)做，然后就需要買很多農(nóng)民的房子，但是《中華人民共和國合同法》，第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。所以很多時候不能一下子買七十年的使用權(quán)限，這也引發(fā)了一些官司。
另外，國家也在推行三權(quán)分置，所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開做，因此，在做項目的時候一定研究土地的性質(zhì)。另外在做小鎮(zhèn)時還要考慮小鎮(zhèn)的模式，比如：農(nóng)莊模式，以及根據(jù)馬斯洛需求深挖游客的需求，同時也要做好文化方面的工作。
最后再引用一句名言“橘生淮南為橘，生于淮北為枳，”這句話應(yīng)用在小鎮(zhèn)上就是：在做小鎮(zhèn)項目的時候要因地制宜，沒有什么是可以完全照搬的。今天就講到這里，感謝大家的聆聽。
再考慮文旅產(chǎn)業(yè)融合的事情，這也許對于游客來說，僅僅是個故事，但是對于做文旅的人來說，一定要搞好之間的聯(lián)系。
