“目前世茂正在建設(shè)的主題公園有6座�！�9月11日上午，上海世茂佘山艾美酒店的一間會議室內(nèi)，世茂房地產(chǎn)副總裁、主題公園總經(jīng)理?xiàng)顫?jì)華告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，世茂未來主題公園數(shù)量將達(dá)到10座。

    出生于1955年的楊濟(jì)華來自臺灣，在大陸房地產(chǎn)界并不具有很高的知名度，但在臺灣，其一手打造的高雄義大世界，堪稱主題公園與商業(yè)地產(chǎn)成功的典范，也使得楊濟(jì)華成為這一領(lǐng)域的佼佼者。

    選擇楊濟(jì)華做主題公園總經(jīng)理，不難看出世茂的良苦用心，這個(gè)以郊區(qū)大盤立志沖擊千億的房企黑馬，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)日漸式微的背景下，正苦于用商業(yè)、旅游、酒店、醫(yī)療等地產(chǎn)衍生產(chǎn)品擴(kuò)大銷售份額，而義大世界的成功無疑喚醒了世茂內(nèi)心的某種渴求。

    傳統(tǒng)地產(chǎn)式微

    經(jīng)歷了2011年的調(diào)整之后，世茂正進(jìn)入新一輪快速增長渠道。世茂房地產(chǎn)發(fā)布的1~8月未經(jīng)審核數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月銷售面積為3582211平方米，銷售金額為436.65億元。對于全年800億元的銷售目標(biāo)，截至2014年8月底，全年累計(jì)未入賬金額已經(jīng)超700億元，完成銷售目標(biāo)并不費(fèi)力。

    世茂內(nèi)部銷售目標(biāo)為沖擊千億，但世茂多數(shù)項(xiàng)目由于遠(yuǎn)離市區(qū)，交通、生活等相關(guān)配套相對滯后，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售、入住狀況并不理想。這不僅關(guān)系世茂千億戰(zhàn)略，也關(guān)系著其資金利用效率。

    在整個(gè)世茂營業(yè)收入體系中，地產(chǎn)銷售依然占據(jù)著絕對地位。世茂房地產(chǎn)2014年中期報(bào)告顯示，上半年物業(yè)銷售額為226.05億元，在整個(gè)收入來源構(gòu)成中占比達(dá)95.5%，2013年同期比重為94.08%。酒店、租金和其他收入累計(jì)只有10.7億元。

    著力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的上海世茂股份也存在同樣問題，世茂股份2013年全年?duì)I業(yè)收入為101.53億元，其中住宅銷售為30.42億元，商業(yè)地產(chǎn)銷售為63.36億元，兩者占比達(dá)92%；地產(chǎn)租賃、影院、百貨、酒店、物業(yè)等非地產(chǎn)銷售收入為7.4億元，占比不足8%。

    截至2014年6月30日，世茂房地產(chǎn)共在全國42個(gè)城市獲取土地，開發(fā)112個(gè)項(xiàng)目，擁有3690萬平方米權(quán)益面積。其中江浙閩地區(qū)為業(yè)績主要貢獻(xiàn)之地，在2014年上半年入賬銷售構(gòu)成中，上述3地所占比重超過63%。

    2013年全年世茂單個(gè)銷售額超過10億元的項(xiàng)目有15個(gè)，其中10個(gè)來自上述地區(qū)。而世茂寄予厚望的武漢、大連、上海佘山等項(xiàng)目，銷售則一直不盡如人意，世茂必須從商業(yè)和人氣等方面入手改善銷售狀況。

    2014年世茂全年完成800億元的銷售目標(biāo)并不困難，但在目前房地產(chǎn)形勢并不理想的情況下，世茂要想快速去庫存化和保持持續(xù)增長，必須要在地產(chǎn)之外尋找新的增長點(diǎn)，未來商業(yè)、酒店、影院和旅游等方面或許是這一新的增長點(diǎn)。

    借力義大世界

    世茂進(jìn)軍主題公園被看做是拯救地產(chǎn)和商業(yè)的一種戰(zhàn)略，目前其已經(jīng)確定在上海世茂佘山項(xiàng)目、武漢世茂龍灣、大連世茂御龍海灣、福建石獅世茂摩天城等6個(gè)項(xiàng)目中新建主題公園，其中武漢、大連、石獅項(xiàng)目已經(jīng)初具規(guī)模。

    在世茂的戰(zhàn)略版圖中，香港上市的世茂房地產(chǎn)主要從事傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售，上交所上市的世茂股份主要從事商業(yè)地產(chǎn)和百貨、酒店、影院等服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。2013年以來，兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊各自發(fā)展日漸清晰。

    比如武漢世茂龍灣項(xiàng)目，其商業(yè)地產(chǎn)和主題公園部分被單獨(dú)劃分為世茂嘉年華項(xiàng)目，歸屬上海世茂股份旗下，而普通別墅等傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目仍歸屬于世茂房地產(chǎn)；上海世茂佘山里項(xiàng)目同樣如此，其商業(yè)、酒店和主題公園等歸入世茂新體驗(yàn)項(xiàng)目，劃入世茂股份，住宅項(xiàng)目仍舊屬于世茂房地產(chǎn)，雖然這些項(xiàng)目在形態(tài)和配套上均為一體。

    世茂并不乏做好非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，其上百個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目為世茂商業(yè)、百貨等業(yè)務(wù)提供了快速復(fù)制的可能。不過，向來以低成本取勝的世茂，與萬達(dá)等企業(yè)相比，其項(xiàng)目多數(shù)位于遠(yuǎn)離繁華的市郊，項(xiàng)目本身的入住率及人氣制約了非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大。

    高雄義大世界的成功為世茂的未來提供了無限可能。義大世界位于高雄市東北約20公里處，當(dāng)?shù)鼐邆湟欢�旅游資源。項(xiàng)目占地1350畝，總投資500億元，是一個(gè)集主題公園、購物中心、別墅、酒店、教育和醫(yī)療等為一體的綜合體項(xiàng)目，2010年開始試營業(yè)，目前每年客流量接近千萬人次，年?duì)I業(yè)額超過50億元。

    其實(shí)，縱觀世茂旗下項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，其多數(shù)項(xiàng)目與高雄義大世界有著許多共同的特征：遠(yuǎn)離市區(qū)繁華，人氣不足。如何讓一個(gè)郊區(qū)項(xiàng)目成為未來業(yè)績的主要貢獻(xiàn)者，這正是世茂最渴望的，義大世界提供了這一樣本。

    2014年初，世茂集團(tuán)董事會主席許榮茂多次親臨臺灣，邀請義大世界的實(shí)際締造者楊濟(jì)華出任世茂主題公園總經(jīng)理一職。此前，楊濟(jì)華已經(jīng)在臺灣高雄義聯(lián)集團(tuán)工作了13年。經(jīng)過一番溝通，2014年5月，楊濟(jì)華正式出任世茂房地產(chǎn)副總裁、主題公園總經(jīng)理一職，同時(shí)開始正式啟動主題公園戰(zhàn)略。世茂一位內(nèi)部人士坦言，楊的主要使命還是為了推動地產(chǎn)和商業(yè)的發(fā)展。

    主題公園戰(zhàn)略

    在商業(yè)、主題公園和酒店等相互結(jié)合、如何能夠相互借力等方面，楊濟(jì)華的思維總是出人意料，比如在規(guī)劃義大世界之初，楊濟(jì)華建議在五星級飯店不遠(yuǎn)處安裝一個(gè)摩天輪，這一建議幾乎遭到所有人的反對。

    人們反對的理由相當(dāng)充分，因?yàn)槟μ燧喌臒艄�、游客的吵鬧聲會嚴(yán)重影響五星級酒店的客人，但楊濟(jì)華并不認(rèn)可外界評論，他認(rèn)為這一做法一方面可以疏導(dǎo)主題樂園內(nèi)的游客，另一方面會增加酒店的入住率。

    楊濟(jì)華的理由同樣簡單，“游客來義大世界是尋找歡樂的，摩天輪的燈光、游客的笑聲和尖叫聲是一種快樂的傳遞，怎么會影響客人休息呢？”楊濟(jì)華認(rèn)為，摩天輪不僅不會影響酒店客人，反而會給客人帶來歡樂，并成為一道風(fēng)景線。

    事實(shí)證明楊濟(jì)華是對的，義大世界的五星級酒店非但沒有受到任何影響，而且入住率大幅增加，尤其靠近摩天輪一側(cè)的客房，幾乎日日爆滿。楊濟(jì)華的想法讓許多業(yè)內(nèi)人士至今仍然搖頭感嘆。

    加入世茂后，楊濟(jì)華同樣延續(xù)了這一思路。據(jù)他介紹，未來上海世茂佘山深坑酒店將配建部分主題公園項(xiàng)目，楊濟(jì)華計(jì)劃在酒店對面坑壁建設(shè)一個(gè)蹦極等刺激性項(xiàng)目。

    這一建議同樣遭到世茂部分高管的反對，理由同樣是蹦極的尖叫會影響到六星級酒店客人的休息，楊濟(jì)華用以同樣的道理說服了反對者，他堅(jiān)持認(rèn)為游客的尖叫不是吵鬧聲，而是一種快樂的表現(xiàn)，會被多數(shù)客人接受。

    目前這一想法還未真正在深坑酒店實(shí)施，楊的想法雖然在高雄獲得了極大成功，但在大陸能否延續(xù)這一傳奇還有待時(shí)間驗(yàn)證。不過對于世茂而言，其倉促上馬的主題公園項(xiàng)目，并不具備良好的前提條件。

    與迪士尼、環(huán)球影城等相比，世茂缺乏上游主題內(nèi)容。對于如何發(fā)展主題公園這一行業(yè)，目前世茂并無更加完整的思路和主題。

    楊濟(jì)華告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，目前世茂已經(jīng)與相關(guān)企業(yè)合作進(jìn)行電影拍攝，創(chuàng)造內(nèi)容，“主題公園肯定會按時(shí)上馬，如果我們自己的（內(nèi)容）暫時(shí)建不起來的話，我們會考慮從好萊塢引進(jìn)�！�

    一位熟悉世茂的人士認(rèn)為，世茂真正目的在于提升項(xiàng)目銷售業(yè)績和發(fā)展服務(wù)業(yè)，“百貨、酒店、醫(yī)療、教育、影院等這些都是未來世茂的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，但世茂的很多項(xiàng)目都在郊區(qū)，所以它需要一個(gè)東西來提升人氣，主題公園和兒童樂園上馬都是基于這些方面�！�

    目前，世茂已經(jīng)確定在武漢龍灣、大連御龍海灣、上海佘山里、石獅摩天城等6個(gè)項(xiàng)目中建設(shè)主題公園，這些項(xiàng)目均為旅居地產(chǎn)，類似于萬達(dá)旅游綜合體項(xiàng)目。楊濟(jì)華表示：“未來世茂主題公園數(shù)量將達(dá)到10座�！�